一、《房屋抵债协议》的性质及效力的认定
发包人、承包人、第三人签订以房抵债协议，约定由第三人向承包人履行房屋抵顶义务，该协议是否有效。第三人用其开发的房屋抵顶发包人欠付承包人的工程款的行为不属于债务加入。
二审法院认为：
从《房屋抵债协议》内容可以看出，由于《分包合同》项下的款项未结清，“中建安装公司同意大庆唐人公司以房屋抵付部分合同款”，并经三方协商，达成房屋抵款协议。同时约定了房屋抵款金额及方式，如何签订《商品房认购协议》《商品房买卖合同》，如何解决大庆唐人公司、章丘唐人公司、中建安装公司权利义务关系等问题。
章丘唐人公司自始至终无加入案涉工程欠款之债的意思表示，亦无免除大庆唐人公司承担债务责任的意思表示。而章丘唐人公司非案涉建设工程施工合同的当事人，基于施工合同所产生工程欠款仍由债务人大庆唐人公司负担，章丘唐人公司不负担工程欠款债务，其订立《房屋抵债协议》的目的是为了确保大庆唐人公司履行债务，故应认定该协议的性质为由第三人履行的合同，只不过第三人章丘唐人公司代为履行的方式系以其自有的房屋抵顶工程欠款。鉴于《房屋抵债协议》系三方签约人的真实意思表示，不违反法律、性质法规效力性强制性规定，又无导致合同无效的其他情形，应认定为有效。
一审法院认为：
中建安装公司、大庆唐人公司及中建七局签订的《房屋抵款协议》系各方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，协议合法有效。以物抵债，系债务清偿的方式之一，是当事人之间对于如何清偿债务作出的安排，对于以物抵债协议的效力、履行等问题的认定，应以尊重当事人的意思自治为基本原则。只要双方当事人意思表示真实、合同内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合同即为有效。
二、《房屋抵债协议》是否履行完毕及其法律后果
房屋抵债协议签订后，第三人与承包人尚未完成不动产变更登记，不应当认定发包人与第三人已经履行了房屋抵顶行为，相应的工程款不应抵减。发包人与第三人还应当相应的承担违约责任。
二审法院认为：
《房屋抵债协议》是否履行完毕及其法律后果。章丘唐人公司同意代为履行大庆唐人公司的债务后，虽然中建安装公司又与章丘唐人公司签订《商品房认购协议》，但通过《房屋抵债协议》的内容可以看出，中建安装公司同意以房屋抵顶工程款的目的并非拥有24套房屋的所有权，而是通过继续出售或继续抵顶房屋，最终实现取得工程款的合同目的。
中建安装公司将其中的A11-140号房屋作价1，568，036元抵顶给辽宁弘光建设有限公司，亦可佐证上述合同目的。
2018年1月10日，抵顶工程款的部分房屋被查封，被查封房屋仍登记在章丘唐人公司名下，根据《中华人民共和国物权法》第九条第一款“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外”的规定，在不动产所有权未转移的情况，不能认定《房屋抵债协议》已经履行完毕。
现中建安装公司已经无法将房屋变现为工程款或取得房屋所有权，章丘唐人公司亦无法按照以房抵工程款的方式代为履行大庆唐人公司的债务，根据《中华人民共和国合同法》第六十五条关于“当事人约定由第三人向债权人履行债务的，第三人不履行债务或者履行债务不符合约定，债务人应当向债权人承担违约责任”的规定，债务人大庆唐人公司应向中建安装公司承担违约责任。
一审法院认为：
本案中，中建安装公司与大庆唐人公司达成以物抵债协议，双方并未约定大庆唐人公司欠付中建安装公司的债务在达成协议之时视为消灭，即并未约定消灭原有的金钱给付债务，故应认定系双方当事人另行增加了清偿债务的履行方式，故双方之间的协议在性质上属于新债清偿，即成立的新债务与旧债务并存。仅凭当事人签订《房屋抵款协议》的事实，尚不足以认定该协议约定的案涉24套房屋抵顶的工程款应计入已付工程款，从而消灭相应金额的工程款债务。
《房屋抵款协议》签订后，中建安装公司将其中一套房屋，即A11-140号房屋作价1，458，036元抵顶给辽宁弘光公司，其余案涉23套房屋的所有权并未登记在中建安装公司名下，故中建安装公司并未取得该23套房屋的所有权。现有证据证实案涉23套房屋中除B2-107号房屋已签约外，其余房屋均被查封，大庆唐人公司虽辩称该B2-107室系被预定给中建安装公司，但并未提交证据予以证实，因此可证实案涉23套房屋并未处于中建安装公司的实际控制或使用中，故不能认定大庆唐人公司或章丘唐人公司已将该23套房屋实际交付给了中建安装公司，可认定大庆唐人公司并未履行《房屋抵款协议》约定的义务，故大庆唐人公司对于协议书约定的拟以房抵顶的相应工程款债务并未消灭。
黑龙江省高级人民法院
（2020）黑民终280号 2020年12月21日
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